宁波写字楼空置率达35.2%？

通过2017年-2019年宁波市区写字楼成交价格走势，我们能看到，经过2017年初的大起大落后，宁波写字楼成交均价一直在1万-1.2万之间徘徊，购置升值空间不大，成交市场不温不火。

另一方面，作为写字楼投资回报率最为倚重的租金，据《2018中国楼宇经济发展年报：楼宇经济3.0》（以简称“报告”）分析，以2008年为基期，包括宁波在内的二线城市租金增幅几乎停滞，且预测未来三年将会小幅下滑。

位于鄞州万达旁的慧和大厦的一位业主表示：“这两年别说涨租金了，能把办公室租出去就不错了，特别是大面积很难出租掉。”而这个现象在其他商圈的写字楼也同样存在。

1、东部新城企业门槛高，需求有所下降

作为宁波市政府所在地，宁波的经济、文化和商业中心，对企业吸引力巨大。但租金较其他区偏高，供应以大面积产品为主，相对门槛要求较高，企业压力较大，导致需求量有所下跌。

2、南商发展较稳定，个别楼宇空置率上涨

南商属宁波最具活力的高端商务经济集聚区之一，经过多年建设，整体发展稳定，配套醇熟，但部分楼宇由于整体包租，面积分割不合理，企业杂乱，使得楼宇品质受到影响，租金下调，空置率上涨。

3、海曙市场硬件陈旧老化，难以满足需求

海曙拥有宁波老城区核心、三江口独特的地段优势，但楼宇硬件配置、设施设备、物业服务等刚性因素无法满足企业发展需求，楼宇品质抑制，租金无法上涨。

4、老江东市场谋求发展，两级分化严重

老江东的写字楼也面临着和海曙一样的问题，楼体老旧、格局不合理、停车位难找……租金徘徊于1.2-2.0元/㎡/天；而后期新建的楼宇提升了硬件及软性服务需求，租金高达2.5-3.0元/㎡/天，两级分化严重；加上东部新城的崛起吸引了部分企业搬迁，导致老江东片区部分楼宇空置率上涨。

据报告的数据统计显示，2018年宁波、无锡、青岛、大连、郑州、济南等二线城市办公楼空置率达35.2%。

宁波写字楼就此凉凉了吗？经济下行还是产业重组？

首先要问，为什么宁波的写字楼空置率如此之高呢？主要有以下两大原因。

部分行业的衰退，特别是P2P、外贸

去年开始国家严厉整顿P2P行业，导致不少互金公司暴雷，退租事件频发。2016年金融产业大热，大量金融、保险等行业入驻，让和邦大厦、罗蒙大厦等众多写字楼空置率一度降低，可惜好景不长，2017年底开始P2P暴雷增多，众多小型金融公司纷纷破产、倒闭、跑路，人去楼自然也空了。

而今年开始另一个行业——外贸，受到中美贸易战的严重冲击。外贸一直是宁波最引以为傲的一个经济指标，也是宁波经济增长的主要拉动力。自从中美贸易摩擦后，特朗普成了做美国市场外贸人统一的敌人，一些小型外贸公司抗不住压力，或被并购或退出市场。

存量市场，供大于求

根据宁波各中介公司提供抽样数据得出：宁波2019年上半年写字楼租赁市场需求为约50万㎡，同比下跌31%，总成交面积约20万㎡，成交率约40%。上半年新增供应约25万㎡，写字楼成交12万㎡，从市场供求关系反应宁波写字楼市场供大于求，整体处于去库存化状态 。

这两大原因导致宁波写字楼空置率直线上升，如果说写字楼的空置率是一个城市的经济发展水平的体现，那么宁波写字楼的高空置率是不是意味着宁波经济不行了？

今年宁波上半年全市实现地区生产总值5417.2亿元，全国排名第15位，同比增长6.5%，超过全国半年GDP增速6.3%。宁波经济运行总体平稳、稳中有进。

事实上，宁波的经济正处于快速转型期，致力于形成消费品工业、临港重化工业、装备制造业和新兴产业齐头并进的发展格局。政府为了加快经济转型发展，出台各项企业优惠政策，大力扶持高精尖企业，引进高技术领域人才。高新技术产业、战略新兴产业得以迅速的发展，2018年产业增加值占比分别达到50.2%、26.6%，软件与信息服务业总产值增长20.1%，涌现了集成电路、新材料等一批上升态势迅猛的细分产业。

下半年宁波市将继续聚焦新兴产业发展、优势产业升级和发展模式创新，推进“246”万千亿级产业集群建设和现代服务业发展。这类企业得到政府的大力支持 ，以及相对进取的经营态势将使其担纲写字楼租赁市场新势力；受各区域创业及人才政策的鼓励，下半年将有更多的新生代创业者，为市场带来一系列的新增需求动力。

随着政府调控和产业结构完善，写字楼需求主体也将进一步向数字经济、高科技和服务类切换。