宁波写字楼 > 写字楼资讯 > 业内声音 > 张平:2012中国写字楼市场回顾与展望
张平:2012中国写字楼市场回顾与展望
宁波写字楼网 2012-12-20 来源:房讯地产网
摘要:由房讯新媒体联合中国房地产业协会权威主办的中国写字楼发展论坛第九届年会,2012年12月18至19日在北京富力万丽酒店盛大举行。

由房讯新媒体联合中国房地产业协会权威主办的中国写字楼发展论坛第九届年会,2012年12月18至19日在北京富力万丽酒店盛大举行。

本届年会以"变革与重塑:房地产新周期下的新模式"为主题,汇聚政府官员和学术界,以及中国顶尖的写字楼开发商、产业地产开发商、金融机构、管理及业行知名人士。年会由八大主题演讲,四大主题峰会,两场案例沙龙组成。嘉宾阵容规格更高,形式更多样,内容更丰富,议题更精彩,报道更充分。我们诚挚邀请您参加本次论坛,与行业精英齐聚一堂,共同探讨转型时期行业变革路径,重塑行业未来方向。

以下是高纬环球中国区董事 研究部总经理张平女士的现场致辞全文:

张平:大家好!很荣幸今天来到这里跟大家分享一下高纬环球对未来市场的一些看法,包括对今年的一些回顾。首先我们看一下经济基本面对市场的影响,从GDP的走势可以看出,实际上从去年年底9.3的增长率,到今年一度下滑,第三季度已经到了7.4的历史低点,从出口到社会消费品零售总额这些指标有一些乐观的反映,这些乐观的增长,我们预计在年末的时候,GDP的增速根据IFM的预测会达到7.8%,也就是说有一个反弹,受十八大的影响政府的重心是刺激实体经济,这也是一个利好。

我们再看一下PMI指数,制造业采购经理人指数,今年的第一季度看到的是53.1%的高点,第一季度大家的信心还是满满的,随着经济基本面今年出口受到一定的下滑,整个欧债危机的影响也是低迷不振,在这种情况下,中国的经济又经历了转型、结构上的调整。在这种情况下PMI的指数也是一度的回落,第三季度已经到了49.8%说明市场的信心不足。

十八大召开以后,实际上从十一月份,PMI指数上50了,我们预计年底会上51,这就是一个经济的大环境对市场的影响。我们再看一下中国20大城市经济的状况,大家从这个图上可以看到,这个代表各城市的经济总量和增长率,北京上海是处在第一阵容的,二线城市像天津、重庆、成都、长沙有非常不错的增长数字,在14%到17%,经济总量二线城市是喜人,同为一线城市,红色的区域,广州、深圳离北京上海还是有一定的差距,这是一个历史性的回顾,我们再看一下GDP的情况,全国的GDP我前面讲了,第三季度是7.4%,实际上未来在2013年到2017年之间GDP预测都在8%以上,表明了我们对市场,包括对未来大的经济资本面的一些信心。

CPI居民价格消费指数,这是衡量通货膨胀的最重要的指标,大家看到2010年是一个高点,5.4%,2012年底预测2.7%,也就是说通货膨胀率也一个明显的回落,未来几年都会在2%左右徘徊,这是我们对CPI未来走势的看法。

这个图实际上我们做了一个中国基础设施竞争力的排名,大家知道,每个城市的基础设施,包括教育资源的储备,还有这个城市的一些区域优势都是决定这个城市是否有一个核心竞争力,是否具备房地产市场发展的空间,所以高纬环球研究部,我们对机场、港口,省级高速、地铁,教育资源和区域优势具备的辐射能力做了评估,我们对现状和未来都做了预测,根据我们的排名,大家可以看到,上海、北京、广州、深圳都为一线城市,但是深圳由于教育资源的匮乏,在一线城市当中名列最后一名,像南京、武汉、重庆、天津、成都、大连这些城市的基础设施的竞争力在二线城市里面也是出类拔萃的,所以这些城市实际上很好的具有投资潜力的城市,从基础设施竞争力的角度来看。

我们聚焦写字楼市场,通过这个图表可以看到,实际上高纬环球研究甲级写字楼存量未来新的供应量超过现有存量,在这种情况下,我们对存量和未来的供应量进行分析,大家可以看到深红色是核心商圈的写字楼,浅红色是非中心写字楼,20大城市写字楼存量大部分集中在核心商圈,我们看一下未来三年,截至2015年之前的新增供应,实际上浅红色的区域占了主导,也就是说不管一线二线,非核心商圈的供应量是非常大。在这种情况下,大家会产生问题,这么大的供应量需求来自哪里,哪些城市供不应求,哪些城市供大于求,我们根据这个也做了供给和需求的数据分析,左边是对需求的分析,我们通过像一些主要指标,例如城市的人口,例如GDP的增速,外商直接投资,第三产业的总量以及第三产业在GDP中的占比等等主要的经济指标和对未来的需求做的预测,根据这个需求可以看到,20大城市里面,北上广深还是第一诊所,也就是需求最活跃的城市。在需求的系数当中,我们看到像天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆和南京,他们在二线城市当中需求也是相对活跃的。

我们再看一一对应的供给,也就是右边的条形图,说到供给,前面已经给了大家量的概念,具体到供给的系数,我们实际考虑的是甲级写字楼在当地所在城市的控制率的情况,包括整体市场写字楼空置率的情况,大家知道甲级写字楼在二三线非常稀缺,整体的空置率情况也是在考虑之内的,所以我们也对未来的供给情况做了一个预测,根据我们的预测,前面提到了对于第一阵营需求的北上广深,他们的供给相对有限,但是在这个当中,实际上深圳和广州供给的压力相对较大。在二线城市的第一阵营,我们前面提到的城市呈现什么样的特点,苏州、杭州、武汉还有南京,供给的量地系数相对来讲会低于同样处在这一阵营的天津、成都、重庆,也就是说这两个城市未来供给的态势会大大的影响这个城市的发展。但是这些城市又呈现出不一样的地方,大家可以看到,像天津,天津最蓝色的区域实际上是很长的,说明天津大量的供应压力来自于非核心商圈,但是重庆会颜色的区域很长,说明供应的压力来自于核心商圈,这两个城市目前发展的重心是不一样的。

我们再看需求排在最末端的城市,厦门、长沙和宁波,同样这三个城市再供给系数里面是非常高的,有一些还高于像重庆和成都、天津本来供给压力很大的城市,我们觉得像厦门,长沙、宁波这几个城市供给的压力会非常大,给这些城市未来租金上涨带来了负担。

我们再聚焦租金水平和空置率水平,从这个图上可以看到,北京跟上海,毋庸置疑的排在了第一矩阵的位置,左上角的低空置,高租金的状态,广州和深圳的租金是低于北京和上海的,但是处在相对合理的水平。实际的线,横线是平均了二十大城市的有效的净租金,基本上除了北上广深剩下的城市都在200元以下的阵营当中。值得一提的是青岛、成都、重庆这些城市的空置率已经到了35%到40之间,实际上他们这些城市目前的空置率水平是非常高的,这个是整个控制和租金的态势。

我们再看一下都说北京的租金在涨,最近媒体也一直在问我,说北京的租金今年还会猛涨吗,未来会不会再涨,我们可以看一下租金增长率的情况,大家看一下这个柱状图,蓝色区域的这些柱子实际上是我们对2011年租金环比的情况分析 ,大家可以理解为租金环比的增长率,分别是四个季度,红色的柱子是今年四个季度的租金增长率环比的情况,所以大家可以看出,实际上今年的增速已经远远落后于去年了,怎么理解呢,我可以拿北京举一个例子,北京去年的租金环比每个季度都在9.9%到25%之间,但是今年北京第一季度租金环比3.6%,第二季度是0.6%,第三季度0.2%,最后一个季度是在下滑,大家可以看到,实际上北上广深,除了广州第四季度租金上升以外,其他的城市都处在放缓或者下降的局面,地四季度租金下滑跟很多业主年底冲业绩压力有关,另外一点议价的空间受到了松动,受到经济大环境的影响,我们前面讲了经济的基本面,欧洲的次贷危机还是影响了一些租户的选址和需求的萎缩,包括一些扩张的面积,我们用的是五个城市做的样本进行了租赁说明分析,这里面每个城市有不一样的特点,比如说批发跟零售,实际上上海这个需求的驱动力远远大于北京,大家如果感兴趣的话,可以看一下第三产业,带动第三产业占比的行业,实际上批发和零售在上海占到了第一大服务业,北京从今年开始,金融业已经成为北京第三产业,第一大服务业,也就是说租赁成交和第三产业有非常密切的关系,也就是印证了第三产业发展的基础。

我们再看一下核心商圈,他的成交第一来自于高科技行业,比如说.COM的公司等等,第二个是传媒和文化行业占9%,除此之外还有制造业、批发、零售、物流和仓储,这些都是支持非核心商圈需求的行业。我们对未来进行一个预测,因为我们知道“十二五”规划的方向性的东西,对未来各个行业都是需求的指引,我们可以看到,根据“十二五”规划,高纬环球认为,下面的行业会注入需求的活力,这些行业会是支持经济的主力军,金融服务业、专业服务业,信心技术和医疗,但是这些行业在20大城市当中每个城市的表现要根据这个城市的特点有所差异。

我们要说边缘化是一个趋势,但是不是一个新兴的趋势,所以我们说边缘化的趋势会持续,但是今年这个趋势在北京上海表现的极为明显,一般以上的交易发生在非核心商圈,95年雀巢进入望京,之后陆陆续续有很多的公司都有两三万平米的需求纷纷落户在望京酒仙桥的区域,这并不是一个新的趋势,勤勉我们讲过了像北京上海呈现的局面,很多敏感行业会选择搬离CBD,我们可以提炼两大机遇,未来核心商圈向非核心上午的外溢会持续,第二个机遇,针对一些写字楼的客户或者业主可以从另外一个角度理解,当一些客户从核心商圈搬到非核心商群的时候,实际上他们核心商圈的面积会出来,但是对于一些客户,完全可以用原来在顶级写字楼,甲级写字楼的租金,未来我们会租到次甲级、乙级可以承受他们的租金能力。大家看到的是房地产的周期,未来二十大城市未来处在什么样的周期,里面处在什么样的位置我们做了预测,大家可以看到,上海和北京在2015年的时候还是处在一个租金放缓的通道。最后我们提炼了三个观点,第一核心商圈由于高租金,低空置的局面将持续,所以我们预测北京跟上海的边缘化的趋势也会持续;第二,得益于前面提到的很多城市有非常优越的基础设施,教育资源人才的储备,包括产业的支撑,我们认为一些二线城市,尤其是一些二线的门户城市,未来会吸引更多的企业,他们行政后台的部门可以放在这些城市,比如说制造业、金融业、高科技和文化创意,金融商业银行一定会在核心商圈,但是他的呼叫中心和数据中心是可以搬离CBD甚至到二线城市,制造业的市场营销部门一定会在核心商圈,但是研发功能,制造功能文化可以搬离核心商圈甚至到二线城市,对于二线城市开发而言,这是未来的机会。

根据十八大的精神,提高民生,促进消费成为政府非常重的两个任务,基于这样的指导方针,我们预测未来的医疗、教育、批发、零售将持续,前面所有的分析基于我们高纬环球研究部对二十个城市定期研究出现的,如果大家有这样的需求可以会后跟我们联系,谢谢大家!

 

   编辑:zb 浏览次数:136
全策电话营销系统 深圳写字楼 北京写字楼出售 更多>>
分享:
更多
别人如何说 + 展开查看(0)
我来说两句

提交评论
已阅读并接受 评论协议(请文明用语)
避免显示IP地址,请
关注排行
最新资讯

收藏
0
  • 出租
  • 出售
  • 楼盘

浏览
0
  • 出租
  • 出售
  • 楼盘

对比
0
  • 出租
  • 出售
  • 楼盘
对比