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2012三季度宁波写字楼租赁市场报告
宁波写字楼网 2012-12-07 来源:焦点网
摘要:据沃德房产统计数据显示,2012年第三季度宁波写字楼租赁市场较上季度有所回暖,其中看房量环比增加16.67%,成交量环比增加1%。

据沃德房产统计数据显示,2012年第三季度宁波写字楼租赁市场较上季度有所回暖,其中看房量环比增加16.67%,成交量环比增加1%。精装中小面积仍处于供不应求状态,租金基本保持稳定状态。

一、需求分析

三季度,宁波可租赁写字楼体量持续增加,荣安大厦、来福士广场、中国人寿大厦等新大楼陆续交付,南部商务区已交付但一直未招商的大楼,如华越大厦、盈升商务大厦等楼宇也进入了真正招商阶段。而市场整体需求并未同步增加,高端中小面积需求仍旧保持鼎盛状态,大面积成交客户主要集中在鄞州区。

(一)外贸队伍扩大 100-200平米户型受追捧

据市统计局公布数据显示,上半年全市有进出口实绩的企业11509家,比去年同期增加886家,而根据沃德房产对宁波南部商务区入驻企业性质的调查中发现,外贸以及货贷企业占了45.36%的比例,其次是网络创意类企业,占了8.52%的比例,金融类企业为7.63%。

从面积来看,100平米以下精装户型依旧占据着需求冠军的宝座,尤其是三季度,实际成交比率比一二季度增长25%。7-8月100-200平米户型的需求较多,但在9月份,这类成长型企业有所减少,市场需求也有明显下降,而三季度大面积成交有所增加,占了总成交量的8%,同比增加33.33%,主要集中在鄞州区和江东区。

从市场需求面积来看,三季度各类面积需求情况整体稳定,其中100-200平米户型需求量最大,同比增长67.5%,其次是100平米以下的户型,各区域对此类面积的户型均有需求,但开发商对大部分创业型的面积需求并不看重,这也是为什么此类面积长期处于供给结构性失调的原因之一。正是因为这一现实状态的存在,因此南部商务区部分大楼开始提供150平米以下的精装户型,以满足市场需求。

(二)专注需求增多 集群效应显著

南部商务区在商务企业的集聚效应这块做的非常突出,一方面,通过产业链带来的聚集效应,使得企业之间形成资源共享的合作关系。如迪士尼大厦专注于动漫、文化行业,盈升商务大厦专注医疗、器械类企业;另一方面,综合配套设施的带来的聚集效应。南部商务区拥有8.7万平方米的商业配套,包括餐饮、娱乐、休闲、健身等各方面的配套一应俱全,南部商务区还拥有区域性的公共空间,每栋楼的地下部分都是连通的,停车位实行共享,宽带设置等各种网线配套全部统一配齐,为引进企业打造高端写字楼起到了较好的集聚效应。

由此可见,新一代写字楼对专注需求更为看重,在招商过程中,优先考虑的也是与之相匹配的企业。按照这个形式发展,未来写字楼的集群效应必将显著。

二、租金分析

宁波的写字楼租售价格于上海、杭州相比,差距仍很显著,甚至售价长期处于与住宅价格倒挂现象。同时,今年宁波新推写字楼持续增加,供给激增使得客户的选择空间增大,因此三季度宁波写字楼的整体租金并没有大的变动,重点楼宇涨幅很小,甚至部分写字楼租金出现变相性调价。

(一) 租金整体稳定 重点楼宇涨幅有限

据沃德房产市场部统计数据显示,三季度宁波各区域写字楼租金跟上季度基本持平,海曙区高档楼宇平均租金为3.0元/平方米•天,如恒泰大厦、环球中心,次新写字楼平均租金在2.0元/平方米•天,如银亿时代广场。江东区高档写字楼租金也很稳定,如泰富广场,波特曼大厦,其中泰富广场租金在3.0-3.6元/平方米•天,波特曼大厦平均租金为3.0元/平方米•天,次新写字楼如天润商座,平均租金在2.2元/平方米•天。

鄞州区写字楼租金基本没什么变化,万达商圈的广博国贸中心平均租金为1.6元/平方米•天,鄞州商会租金在1.4-1.5元/平方米•天之间;南部商务区的宁波商会•国贸中心租金在1.5-1.8元/平方米•天之间,奥克斯大厦租金在1.1-1.5元/平方米•天之间。第三季度,这些具有典型代表的高档写字楼租金基本保持稳定状态,涨幅有限。

(二) 地段优势凸显 部分楼宇变相调价

商业地产中的地段与区位相比,关注的空间范围比区位要小,地段一般指物业在街道中的位置,尤其是物业与相邻街区、相邻街道和建筑的关系,是从微观角度描述物业位置。

以南部商务区为例,地段更看重的是与核心区位的距离、与水街的距离以及楼宇的交通便利程度。如今,南部商务区已投入使用或即将投入使用的写字楼有31栋之多,且至少一半以上用来出租,由此可见其供给的丰富程度。

不过南部的招商情况比预想的要好上许多,如今入驻率已达到68%以上,整体商务氛围已经形成,在这种形势下,租金下降的可能性是微乎其微的,那么如何更好地解决这一阶段的招商困难呢?部分楼宇具有地段优势的开发商表示,“对于符合我们大楼要求的企业,在租金不变的情况下,给予一定的物业优惠,当然前提是企业必须是我们想要的。”

三、后期展望

受政治、经济大环境影响,今年前三个季度宁波写字楼租赁市场的市场需求,跟去年同期相比减少了18.33%,成交同比减少13.61%,其中200平方米以下客户成交同比减少9.24%,200-500平方米客户同比减少26.79%,500平方米以上客户成交同比增加28.57%,由此可见,今年创业型及成长型企业增速减缓,成熟型及稳健型企业增速加大。

(一) 文化产业发展态势良好 办公需求有望增加

宁波智慧城市建设如日中天,近些年,宁波的文化产业也有了质的飞跃,甚至形成了一定的集聚效应。

文化类企业在创业前期对写字楼的面积不会很大,一般都在200平方米以下,但此类行业若是发展顺利,发展速度远高于其他行业,因此,后期写字楼以小换大的现象仍会较突出,中小面积有望成为后期市场的香饽饽。

(二) 租金变动幅度有限 重点关注新城变化

从2012年前三季度宁波写字楼租赁市场的租金发展形势分析,第四季度的租金基本不会有大的变化。东部新城、南部商务区以及高新区的发展需要重点关注,尤其是东部新城,从其现有的高档可租赁写字楼来看,租金远高于南部商务区,随着可交付写字楼的不断增多,东部新城在下一阶段的招商热衷度将会大幅增加。

 

   编辑:陈海兵 浏览次数:165
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